被告：海阳市某某房地产开发有限公司。

法定代表人：孙某某，欧博allbet该公司总经理。

委托诉讼代理人：包某某，山东某律师事务所律师。

被告：某某银行股份有限公司海阳支行。

负责人：周某，该行行长。

委托诉讼代理人：杨某某，该行员工。

原告李某与被告海阳市某某房地产开发有限公司(以下简称某某房地产)、某某银行股份有限公司海阳支行(以下简称某某银行)商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年11月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李某及其委托诉讼代理人沈某某、被告海阳市某某房地产开发有限公司的委托诉讼代理人包某某被告某某银行股份有限公司海阳支行的委托诉讼代理人杨某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

李某向本院提出诉讼请求：1.请求解除原告李某与被告海阳市某某房地产开发有限公司于2018年12月7签订的商品房买卖合同（预售）及相关补充协议；2.请求解除原告李某与被告海阳市某某房地产开发有限公司、被告某某银行股份有限公司海阳支行于2019年11月18日签订的个人购房担保借款合同。3.被告海阳市某某房地产开发有限公司返还原告已付首付款288300元及偿还的某某银行海阳支行的贷款本息51748.81元(计算到2021年10月21日)合计340048.81元。4.被告海阳市某某房地产开发有限公司以288300元为基数自2019年11月1日始，以51748.81元为基数自2021年10月22日始按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价年利率4.85%支付给原告李某违约金至实际给付之日止。5.被告海阳市某某房地产开发有限公司支付被告某某银行股份有限公司海阳支行原告李某尚未偿还的涉案房屋贷款本金利息及违约金及因保证合同产生的损失。6.案件受理费由被告承担。

事实和理由：2018年12月7日，李某与海阳市某某房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同（预售）合同及相关补充协议，约定李某购买某某公司开发的房屋，总价608300元，李某以按揭的方式付款，合同签订之日支付首付款248300元，银行按揭贷款360000元，实际首付288300元，贷款320000元。合同约定2019年10月31日前交付房屋，逾期交房超过60日后，李某有权解除合同并在解除合同通知到达之日起30天内退还全部己付款，并按买受人累计已付款的0.2%向买受人支付违约金。贷款320000元，贷款期限20年自2019年11月18日起至2039年11月17日止，于每月21号还款。涉案房屋已办理预售许可证，但至今未竣工验收不具备交付条件，导致借款合同目的无法实现，故具状贵院望判令所诉。

被告某某房地产辩称，我方不同意解除。原告尚有首付款2万元没有支付给被告，而且本案我方认为已经超过了除斥期间，原告解除合同的期限已过，解除权已经消灭。

被告某某银行辩称，不同意李某与我单位的个人住房借款合同解除，要求原告李某继续履行还款义务。

本院经审理，对于当事人双方没有争议的事实予以确认。一、2018年12月7日，原告李某与被告某某房地产签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的房屋，房产总价为608300元，付款方式为按揭付款，买受人签订本合同之日起首付房款248300元，余款360000元于2019年1月26日前在银行办理按揭手续后付清。第八条约定，商品房交付使用条件为取得建设工程竣工验收备案表及房屋实测绘报告，交付时间为2019年10月31日前。该合同补充协议第三条第(五)款约定，买方同意，若发生下列情形之一的，卖方有权相应顺延交房的期限和办理产交接手续，在此情况下不构成逾期交房。1.买方未能付清商品房买卖合同、本协议项下的全部价款。……。二、2019年7月22日，原被告签订《借款协议》，欧博百家乐约定涉案房产应付首付款288300元，剩余房款320000元按揭。鉴于原告由于个人原因未能在签订《商品房买卖合同》时依约付清首付款全款，双方就此达成如下协议：1.双方在签订《商品房买卖合同》时，支付部分首付款268300元，剩余首付款20000元，原告须向被告出具欠条。2.原告承诺首付欠款按月于以下时间支付：第一次还款2020年7月22日前还款10000元；第二次还款2021年7月22日前还款10000元。若原告未按约定还款，逾期在60日内的，支付应付款万分之六的违约金，商品房买卖合同继续履行，逾期超过60日的，被告有权解除合同，原告按总房款的20%向被告支付违约金。原告愿意继续履行，经被告同意，原告按日向被告支付应付款万分之八的违约金。原告未按本协议约定付清首付款的，被告有权拖延交房日期。三、2019年8月14日，被告向原告出具了发票，金额为288300元。2019年11月18日，原告作为借款人、被告某某房地产作为担保人与被告某某银行签订个人购房担保借款合同，贷款320000元。原告还款至2021年11月，12月的借款尚未偿还，每月20日还贷。目前已还本息53983.96元，剩余本金是301934.38元。

对于双方当事人有争议的事实，本院认定如下：原告主张，2021年9月23日，通过EMS向被告发送解除合同通知，该公司的工作人员刘某某签收。同时，在此之前，原告多次打电话给被告及12345，询问什么时候交房、是否竣工验收等等情况，提交EMS快递封皮照片及电话号码半年的通话记录(其中拔打合同约定的固定电话号码的时间为2021年7年24日及2021年8月25日、拔打市长热线的时间为2021年9月7日)。被告称，该图片上快递单写的解除合同号，无法证实是本案原告提供的通知书，备注当中，只显示了文件，没有显示是解除合同通知，通话记录只是在2021年8月才有的，土建水电已经完成，房产即将竣工验收，商品房买卖合同约定的交付日期是2019年10月31日，从2019年的11月1日至2020年的10月31日，原告要求解除合同除斥期间已过。同时，补充协议第三条约定，发生下列情况之一，卖方有权相应地顺延交付房屋的期限，买方未按照商品房买卖合同和本协议项下的全部价款付清，且双方签订的借款协议实际上是商品房买卖合同的补充协议，除了首付款20000元的付款时间进行了变更外，还约定若逾期付款超过60日，我方有权解除商品房买卖合同，将该房屋另出售给他人，第三小条同时也约定了原告未按照本协议约定的日期付清首付款，我方是有权拖延商品房预售合同中约定的交房日期，直到原告将首付款付清，所以我方一直没有将房屋交付。同时其支付贷款的时间也已经远远超出了商品房买卖合同约定的时间，一直到2019年的11月，才将贷款发放，所以我方不存在逾期交房的违约责任，系因原告先行违约。被告向原告多次催要首付款20000元，由于被告人员变动，无法核实原告是怎么答复的，但是尚未主张解除权。

上述事实，有商品房买卖合同、个人购房担保借款合同及庭审笔录等证据证明，本院予以确认。

本院认为，李某与某某房地产签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效，双方当事人应当及时诚信履行各自的义务。《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，签订商品房买卖合同后，原告无法按约定获得贷款360000元，故双方以签订借款协议的形式对首付款金额及贷款金额进行了重新约定，首付款金额变更为288300元，贷款金额变更为320000元，被告为原告实际开具了首付款为288300元的发票，贷款320000元进入被告帐户，被告进行了接收，原告按借款合同约定进行还贷，原被告对商品房买卖合同及借款合同均进行了实际履行，视为被告对尚未付清的20000元首付款进行分期支付的认可。被告某某房地产抗辩原告未付清首付款可以延期交房，直至付清首付款止，故交房时间不能以双方在商品房买卖合同中约定的交房时间为标准，应以借款协议中约定的首付款付清的时间作为交房时间。原告不间断地向被告及市长热线询问什么时候交房及是否竣工验收等情况，未果，2021年9月23日原告向被告发送解除合同通知，且被告至今未取得《竣工验收备案表》及房屋实测绘报告，原告即使交上剩余首付款20000元，被告也不具备合同约定的交房条件，故原告李某的合同目的不能实现，其要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，于法有据，本院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除的，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除贷款合同的，应予支持。因此，本案李某与某某房地产签订的《商品房买卖合同》解除后，个人购房担保借款合同，也应当予以解除。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条规定：以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权的第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案中，李某要求某某房地产返还其已支付的首付款的288300元，应当将未付的20000元扣除后被告再行返还。李某已向银行偿还的贷款本金（以中国银行海阳支行出具的还款明细清单为准），被告某某房地产应当返还给原告。李某主张自2019年11月1日始按LPR计算268300元产生的利息损失，不超出法律规定，本院予以支持。李某已向银行支付的按揭贷款的利息损失，原告要求自2021年10月22日起算，不超出法律规定，计算基数应以某某银行海阳支行出具的还款明细清单为准。被告某某房地产应当支付给被告某某银行涉案房产尚未偿还的贷款本金利息及罚息(以中国银行海阳支行出具的还款明细清单为准)。

依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条之规定，判决如下：

一、解除原告李某与被告海阳市某某房地产开发有限公司于2018年12月7日签订的商品房买卖合同（预售）及相关补充协议；

二、解除原告李某与被告海阳市某某房地产开发有限公司、被告某某银行股份有限公司海阳支行于2019年11月18日签订的个人购房担保借款合同；

三、被告海阳市某某房地产开发有限公司返还原告已付首付款268300元，并自2019年11月1日始以268300元为基数按照LPR计算利息至实际给付之日止；被告海阳市某某房地产开发有限公司返还原告已经偿还的贷款本金(以某某银行海阳支行出具的还款明细清单为准)，并自2021年10月22日始，以该贷款本金为基数按照LPR计算利息至实际给付之日止；

四、被告海阳市某某房地产开发有限公司支付被告某某银行股份有限公司海阳支行尚未偿还的贷款本金利息及罚金(以中国银行海阳支行出具的还款明细清单为准)；

五、驳回原告李某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费5062元，由原告李某承担150元，由被告海阳市某某房地产开发有限公司承担4912元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。

审 判 员 丛 艳

二〇二一年十二月二十二日

书 记 员 宋雅宁

法官简介

丛艳，海阳市人民法院立案庭员额法官。

原标题：《【民法典“五个一百”】海阳法院优秀裁判文书展播（六）》